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  • 汉江流域高品质综合性服务企业

    土地一级开发情况介绍

    一、背景

    亚搏体育客户端官方市庞公片区位于襄城区东部,西起焦柳铁路-岘山路一线,东、北、南至汉江堤防线,总用地面积 13.63 平方公里,隶属于庞公办事处。包括 5 个村、11 个社区,涉及人口为 8.74 万人。随着汉江生态经济带发展上升为国家战略,亚搏体育客户端官方市作为沿江开放开发的重要节点城市,在市域经济社会发展方面面临重大机遇。庞公片区作为中心城区的重要组成部分,定位为服务于全市、辐射周边地区的综合性服务型城市副中心,片区的改造、升级不仅能够提升城市环境质量,实现片区土地升值,更能够补充中心城区城市功能板块,成为"两个中心,四个亚搏体育客户端官方"的核心组成部分,助力提升亚搏体育客户端官方市"一极两中心"的建设水平。

    房投公司作为亚搏体育客户端官方市属最大国资公司汉江国投的子公司,有责任和义务成为亚搏体育客户端官方市城市资源的开发者和利用者、国有资产的经营者和管理者,可充分发挥自身优势,围绕城市空间,做好城市综合设施、建设和运营服务,不断提升核心竞争力。财政部《关于坚决制止地方政府违法违规举债遏制隐性债务增量情况的报告》指出,"支持转型后的国有企业依法合规承接政府公益性项目"。因此,房投公司参与庞公片土地开发,既有利于亚搏体育客户端官方市城市资源的开发与利用,提升庞公片的城市功能,亦有利于房投公司的核心竞争力的打造及可持续性发展。 按照市政府、汉江国投统一部署和要求,房投公司参与原 08 基地片区、庞公片区两个片区的开发项目。

    二、片区土地开发内容及工作任务

    (一)工作任务

    庞公片区三面环江,与檀溪共同构成亚搏体育客户端官方古城的东西两翼,通过庞公片区的开发建设,将完善基础设施,提升片区人居环境质量,激活老城区与庞公、檀溪等 "城市新核"融合发展,把庞公片区建设成为承担疏解亚搏体育客户端官方古城人口、产业和公共服务的主要功能区、商贸办公、文化旅游服务基地,打造成汉江沿线的滨江新区。

    2.工作内容

    在庞公片区开发中,汉江国投主要承担片区征地拆迁、基础设施建设、公共服务设施的投资、融资、建设。

    (1)征地拆迁

    整个庞公片区均被纳入征迁范围,包括 5 个村、11 个社区,涉及 人口为 8.74 万人。需征迁的房屋总面积约 409.76 万平方米,其中集 体土地上房屋约 230.76 万平方米、5829 栋、涉及人口 26627 人;国有土地上房屋约 179 万平方米、15716 户、涉及人口 60813 人。

    (2)基础设施建设

    实施庞公片区的道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等市政基础设施配套。

    庞公片区规划道路 61 条,总长度 87632 米。其中,现状已建道路 10 条,世行贷款一期纳入计划在建或待建道路 5 条,世行贷款二期纳入计划待建道路 10 条, 后期新建道路 36 条。所有列入建设计划的道路新建工程均包括给水、雨水、污水、电力、电信、燃气、供热、路灯、交通工程等内容。

    (3)公共服务设施建设

    庞公片区的公共服务设施建设包括文体设施(文化中心、体育中心)、教育设施(九所中小学)、医疗卫生设施(综合医院、社区医院、 卫生服务中心)、养老设施(养老院)、民生配套设施(幼儿园、菜市场、停车场、社区服务中心、排水泵站、垃圾转运站、消防站、公厕)及公园广场绿地,整体实现片区土地价值的提升。

    (三)片区土地开发实施模式

    庞公片区土地开发是指在庞公片区内进行土地的征地、拆迁、补 偿安置,实施道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、 土地平整等市政基础设施配套及公共服务设施建设工作,使该区域内 土地具备"净地"供应条件及完善的市政基础设施配套、公共配套设施的行为。需要说明的是,在我国现行法律法规中,片区开发并没有明确的定义。狭义的片区开发是土地一级开发,主要是进行拆迁、土地平整、市政基础设施建设等。现阶段的片区开发通常是指对准备开发建设的城市用地统一进行城市基础设施和生产建设项目以及生活服务设施的建设,各种设施和建设项目的建设相互配合、前后衔接,使城市建设取得较好的综合效益。庞公片区土地开发,在土地一级开发之外还包括片区内公共服务设施的建设,以形成片区内基础设施配套和公共服务体系的全覆盖为主要目标。其涵盖的建设内容与财政部在 PPP 综合信息项目库中行业划分中的"片区开发"分类思路类似。庞公片区开发实施模式为 "政府主导+市场化运作",政府方是片区开发政策的制定者、实施者,主要承担战略制订、规划编制、项目立项与审批、绩效评价、验收、监督等职能,而片区开发的整理、基础设施和公建设施建设等,以市场化方式通过政府采购确定承接主体予以实施。

    (四)片区土地开发实施主体

    根据《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综 〔2016〕4 号)、《土地储备管理办法》(国土资规〔2017〕17 号)等文件的规定,片区开发中土地储备的实施主体为土地储备机构。《土地储备管理办法》(国土资规〔2017〕17 号)规定:"土地储备是指县级(含)以上国土资源主管部门为调控土地市场、促进土地资源合理利用,依法取得土地,组织前期开发、储存以备供应的行为。土地储备工作统一归口国土资源主管部门管理,土地储备机构承担土地储备的具体实施工作"。《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》(财综〔2016〕4 号)规定"土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担,各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。土地储备机构不得在土地储备职能之外,承担与土地储备职能无关的事务,包括城市基础设施建设、城镇保障性安居工程建设等事务,已经承担的上述事务应当按照本通知第一条规定限期剥离和划转"。 因此,根据上述文件规定,一是土地储备的实施主体应是土地储备机构,需纳入土地储备机构名录,各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作;二是土地储备机构不得在土地储备职能之外,承担与土地储备职能无关的事务,包括城市基础设施建设、城镇保障性安居工程建设等事务。因此,本项目的实施主体为市土地储备供应中心,可经政府授权为本项目开发的采购主体。

    (五)庞公片区开发模式

    1.关于汉江国投进行庞公片区开发的主体身份确定方式建议

    (1)建议采用政府采购的方式,通过采购程序确定汉江国投(房投公司)的承接主体身份。

    (2)市土地储备供应中心为实施主体,作为甲方与汉江国投(房投公司)签订相关合作协议。

    2.关于采购方式及采购内容的建议

    根据 2018 年 4 月 4 日《关于市土地储备供应中心与汉江国有资本投资集团有限公司分离有关问题的纪要》(第 39 期),"2018 年 1 月 1 日后新增土地一级开发业务,由市国土资源局以单一来源采购模式直接委托汉江国投(房投公司)承接",则市土地储备供应中心可采用单一来源采购方式确定汉江国投(房投公司)作为庞公片区的开发承接主体。 但从更严谨地规避政策风险的角度,提出两种操作建议:

    (1) 建议方式一:分类分拆,分类分别采用政府购买服务(单一来源方式)、政府采购(以招标方式)的采购方式。

    ——政策依据:

    ①财政部《关于坚决制止地方以政府购买服务名义违法违规融资的通知》(财预〔2017〕87 号)要求:严禁将铁路、公路、机场、通讯、水电煤气,以及教育、科技、医疗卫生、文化、体育等领域的基础设施建设,储备土地前期开发,农田水利等建设工程作为政府购买服务项目。

    ②《必须招标的工程项目规定》(国家发展改革委令第 16 号)要求:施工单项合同估算价在 400 万元人民币以上的项目,必须招标。——建议依据相关政策规定,汉江国投(房投公司)可以以单一来源采购方式参与征地拆迁安置补偿,但需以招标 方式进行工程建设。建议:

    ①将庞公片的征地、拆迁、安置补偿采用政府购买服务,以单一来源采购方式确定汉江国投(房投公司)为承接主体。

    ②将庞公片的基础设施、公共配套设施建设打包通过政府采购以招标方式确定汉江国投(房投公司)为承接主体。

    (2) 建议方式二:项目整体采用招标的采购方式。

    将庞公片的征地拆迁安置补偿、基础设施建设和公共配套设施作为一个项目,整体以公开招标方式确定汉江国投(房投公司)为承接主体。 相比较而言,方式一中分类分拆,将其中适合采用政府购买服务的以单一来源采购方式,不适用采用政府购买服务的基础设施建设采用政府采购的招标方式,其中的单一来源采购方式采购汉江国投为承接主体,有利于简化程序及规避采购结果的不确定性;方式二,项目整体招标虽然其采购结果有一定不确定性,但这种不确定性可以一定程度规避,且项目作为一个整体有利于资源整合利用、各环节的高效衔接及成本核算,更有利于片区开发工作的高效推进。建议采用政府采购的方式,通过采购程序以公开招标方式确定汉江国投(房投公司)的承接主体身份。